Jos olet yrittäjä, joka harkitsee toimitilan hankkimista mutta pohtii, miten verotus hoituu kauppoja tehtäessä ja tilaa käytettäessä, kannattaa jatkaa lukemista. Veroasiantuntija Janne Grönroos Optimi Talouspalveluista valaisee toimitilan käyttöön liittyviä veroasioita yrittäjän kannalta ja antaa rahanarvoisia vinkkejä yrityksen verosuunnitteluun.
Toimitilan verotus yrityskäytössä
Kuuluuko toimitila arvonlisäveron piiriin? Milloin kauppasopimus syntyy? Miten verotuskuviot menevät, jos hankin hallitilan sijoituskäyttöön? Toimitilan ostajalla on mielessään monta kysymystä, mutta loppujen lopuksi veroasiat eivät ole ydinfysiikkaa, ja vastauksia mieltä askarruttaviin kysymyksiin on saatavilla. Veroasiantuntijat ovat sinua varten ja TT Estaten väki auttaa sinua mielellään.
Janne Grönroos kertoo, että kun yritys ostaa toimitilan, kaupasta ei makseta arvonlisäveroa, eli kyseessä on veroton myynti. Ostajan on siis syytä tiedostaa, ettei ostoksessa ole arvonlisäveroa, jonka voisi vähentää verotuksessa. On hyvä myös huomioida, että kauppasopimus syntyy silloin, kun sitova sopimus allekirjoitetaan.
Halliosakkeen omistajan on syytä muistaa, että osake lasketaan kulumattomaksi käyttöomaisuudeksi, jolloin siitä ei tehdä poistoja. Niitähän yrittäjä voi muuten tehdä yritystoimintaa varten hankkimastaan käyttöomaisuudesta ja näin saada verotuksessa helpotusta hankintoihinsa, mutta hallitilaa ei lasketa kuluvien hankintojen piiriin.
Toimitilan verotus sijoituskäytössä
Entäs jos halli hankitaankin sijoituskäyttöön? Siinä tapauksessa omistajalla tulee olla yritys. Hän voi tilan oston yhteydessä perustaa esimerkiksi toiminimen, jolloin hän pääsee verovelvolliseksi, mutta myös tilan vuokraajan tulee käyttää tilaa yritystoimintaan.
Sijoituskäyttöön hallitilan hankkivan pitää hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön vuokraamisesta – näin vaikka yhtiö itsessään olisi jo arvonlisäverovelvollinen. Tämä on kuitenkin Grönroosin mukaan yksinkertainen toimenpide, joka hoituu näppärästi verkossa: “Rasti ruutuun Omaverossa ja liite, kuten kauppasopimus, mukaan ja sitten voi hakeutua.”
Arvonlisäveroketju olennainen jälkimaksujen välttämiseksi
Pelottaako, että saat yllättäviä mätkyjä, koska et ole osannut huomioida kaikkea toimitilan verotukseen liittyvää ajoissa? Grönroos korostaa loppukäyttäjän roolia verotuksen kannalta. Jotta yrittäjä välttyy yllättäviltä maksuilta, koko toimitilan hallintaan ja käyttöön liittyvän ketjun on oltava arvonlisäverovelvollinen. Jos siis käytät hallia oman yrityksesi toimintaan, asia on yksinkertainen. Samoin silloin, jos ostat toimitilan sijoituskäyttöön ja vuokraat sen edelleen yrittäjälle, joka käyttää tilaa liiketoimintaansa. Jos taas käyttötarkoitus muuttuu esimerkiksi niin, että loppukäyttäjä alkaa säilyttää tilassa yksityistä vanhojen autojen kokoelmaansa, kiinteistöyhtiö joutuu maksamaan osakkeisiin kohdistuvat oman käytön arvonlisäverot takaisin, jolloin asiakas on velvollinen korvaamaan tämän kiinteistöyhtiölle.
Huolehdi siis siitä, että arvonlisäverovelvollisten ketju ulottuu loppukäyttäjään saakka, eli että sinulla hallitilan omistajana on yritys ja myös vuokraaja käyttää tilaa yritystoimintaan. Näin kiinteistöosakeyhtiö välttää veromätkyt ja sinä puolestasi niistä aiheutuvan vahingonkorvauksen kiinteistöosakeyhtiölle.
Yrittäjä, muista toimitilan verosuunnittelu
Voiko yrittäjä sitten saada jotain veroetua hallitilastaan? Kyllä. Kun toimitila tulee yrityskäyttöön, tilan yhtiövastikkeen saa vähentää verotuksessa. Vähennyksen osuus on 20 %. Jos siis maksat kuukaudessa esimerkiksi 500 euroa yhtiövastiketta, säästät kuukaudessa 100 euroa vähennyksen muodossa. Kelpo etu, joka vuodessa tekee jo 1200 euroa.
Vaikka osakekaupat ovat pitkän tähtäimen sijoituksia, jossain vaiheessa omistaja voi haluta myydä osakkeensa eteenpäin. Tällöin myyjällä on mahdollisuus välttää isot myyntivoiton verot tilanteessa, jossa osakkeen arvo on noussut merkittävästi – kuten usein käy, kun omistusaika on riittävän pitkä. Kun myyjä laskee voiton tai tappion määrää, hän voi halutessaan vähentää osakkeiden myyntihinnasta hankintameno-olettaman sen sijaan, että vähentäisi siitä osakkeiden ostohinnan ja voiton hankkimiskulut. Hankintameno-olettama on alle 10 vuoden omistuksen jälkeen 20 % ja vähintään 10 vuoden omistuksen jälkeen 40 % osakkeiden myyntihinnasta.
Jos siis ostat halliosakkeen 50 000 eurolla ja myyt sen 11 vuoden jälkeen 200 000 eurolla, myyntivoittoa syntyy 150 000 euroa. Nykyveroilla osakeyhtiö maksaisi voitosta 30 000 euroa veroa. Hankintameno-olettaman avulla voidaan kuitenkin myyntivoiton katsoa olevan laskennallisesti 120 000 euroa, jolloin säästyy 6000 euroa veroissa.
Ei ihme, jos kysymyksiä pyörii mielessä, mutta kaikkeen saa vastauksen. Mikäli veroasiat edelleen mietityttävät, TT Estatella on laaja kokemus toimitilojen myynnistä, ja ostajaa osataan auttaa myös verotuskuvioissa. Voit siis kääntyä meidän puoleemme, niin käymme yhdessä läpi, miten toimia.
Asiantuntijan 5 verovinkkiä yrittäjälle:
- Arvonlisäveroketjun tulee olla kunnossa viimeiseen lenkkiin saakka, eli loppukäyttäjän tulee käyttää hallitilaa yritystoimintaansa.
- Kun toimitila on arvonlisäverovelvollisessa käytössä, vastikkeet saa verovähennyksiin.
- Sijoitusosakkeista ei tehdä poistoja, koska se on kulumatonta käyttöomaisuutta.
- Toimitilakaupoista ei makseta arvonlisäveroa.
- Käyttöoikeuden luovutuksen yhteydessä tehtävä hakeutuminen verovelvolliseksi onnistuu kätevästi Omaverossa.
